Durante los últimos años, los tribunales españoles y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han protagonizado una auténtica transformación del Derecho bancario y de la protección de los consumidores. Conceptos como cláusula suelo, IRPH, gastos hipotecarios, comisión de apertura, transparencia contractual o nulidad de condiciones generales de la contratación han pasado de ser cuestiones reservadas a especialistas a formar parte de la actualidad jurídica.

Sin embargo, la realidad demuestra que el problema está lejos de haberse resuelto. Aunque numerosas cláusulas han sido declaradas abusivas y miles de consumidores han obtenido sentencias favorables, las reclamaciones continúan llegando a los tribunales y siguen apareciendo nuevas controversias jurídicas. Precisamente por ello resulta fundamental conocer qué son realmente las cláusulas bancarias abusivas, por qué existen mecanismos legales para combatirlas y cuáles son los derechos que asisten a cualquier consumidor que haya contratado un préstamo hipotecario u otro producto financiero.

En Bufete Giraldillo, nuestros abogados especialistas en cláusulas abusivas en Sevilla, en Huelva y en general en España, analizan cada caso de forma individual abonando la correspondiente consulta, para determinar si un contrato bancario contiene cláusulas susceptibles de ser declaradas nulas y reclamar la restitución de las cantidades indebidamente abonadas.

La protección del consumidor: un principio que ha evolucionado durante décadas.

La defensa jurídica del consumidor no es una creación reciente. Su desarrollo responde a una evolución histórica que comenzó tras la Segunda Guerra Mundial, cuando el crecimiento económico permitió que amplios sectores de la población accedieran de forma masiva a la contratación de bienes y servicios. Ese fenómeno provocó que apareciera una nueva realidad jurídica: el consumidor dejaba de negociar individualmente las condiciones del contrato para adherirse a modelos predispuestos por grandes empresas. La contratación en masa trajo consigo importantes ventajas económicas, pero también generó un evidente desequilibrio entre quien redactaba el contrato y quien simplemente lo aceptaba.

La protección de consumidores y usuarios ha experimentado un crecimiento constante desde las décadas de los años sesenta y setenta, hasta convertirse en uno de los pilares del Derecho privado moderno. Especialmente significativa resulta la conocida afirmación realizada por el presidente John F. Kennedy ante el Congreso de los Estados Unidos en 1962:

“Consumidores, por definición, somos todos.”

Aquella declaración reflejaba una idea que hoy continúa plenamente vigente: cualquier persona puede encontrarse en una situación de inferioridad frente a grandes operadores económicos y necesita instrumentos jurídicos eficaces para proteger sus derechos.

La protección del consumidor en España: el respaldo constitucional.

En España, la defensa de consumidores y usuarios encuentra su fundamento en el artículo 51 de la Constitución Española, que obliga a los poderes públicos a garantizar su protección mediante procedimientos eficaces y mediante la defensa de sus intereses económicos. Aunque este precepto forma parte de los principios rectores de la política social y económica, su importancia ha sido extraordinaria para el desarrollo posterior de toda la legislación protectora del consumidor.

Desde la década de 1980 se han aprobado numerosas normas destinadas a equilibrar la posición jurídica del consumidor frente a las grandes empresas, tanto mediante leyes generales como mediante normas específicas aplicables a determinados sectores especialmente sensibles. Uno de esos sectores es, sin duda, el bancario.

Buena parte de esta evolución legislativa ha venido impulsada por el Derecho de la Unión Europea, cuyas Directivas han servido de base para reforzar los mecanismos de protección frente a cláusulas abusivas y condiciones generales de la contratación.

Aunque las cláusulas abusivas ya existían mucho antes, fue la crisis económica iniciada en 2008 la que puso de manifiesto la enorme dimensión del problema. El estallido de la burbuja inmobiliaria provocó miles de ejecuciones hipotecarias y evidenció que numerosos consumidores habían firmado préstamos hipotecarios sin conocer realmente el alcance de determinadas condiciones contractuales. Aquella situación obligó al legislador a acometer importantes reformas tanto de la legislación hipotecaria como de la Ley de Enjuiciamiento Civil durante los años 2013, 2014 y 2015, con el objetivo de reforzar la protección del consumidor frente a los abusos detectados en la contratación bancaria.

A partir de ese momento comenzó una auténtica revolución jurídica. Los tribunales empezaron a analizar con mayor intensidad la validez de numerosas condiciones generales utilizadas por las entidades financieras, dando lugar a una jurisprudencia que continúa evolucionando en la actualidad.

Pero… ¿Qué son las cláusulas bancarias abusivas?

Aunque la expresión “cláusula abusiva” se utiliza con enorme frecuencia, no siempre resulta sencillo comprender qué características hacen que una condición contractual pueda ser declarada nula. Desde un punto de vista práctico, las cláusulas abusivas presentan normalmente varios elementos comunes:

1. Falta de transparencia:

Uno de los aspectos más relevantes es la ausencia de transparencia. Muchas cláusulas aparecen redactadas mediante un lenguaje técnico o complejo que impide al consumidor comprender realmente las consecuencias económicas y jurídicas del contrato. No basta con que una cláusula sea legible desde un punto de vista gramatical. También debe permitir que cualquier consumidor medio entienda perfectamente cuál será su impacto económico antes de firmar el contrato. Esta idea constituye hoy uno de los ejes fundamentales de la jurisprudencia española y europea.

2. Desequilibrio entre las partes:

Otra característica esencial consiste en que la cláusula genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones del banco y del consumidor. La contratación bancaria se desarrolla normalmente mediante condiciones generales redactadas previamente por la entidad financiera, sin posibilidad real de negociación individual. Cuando esas condiciones favorecen de forma desproporcionada a la entidad bancaria en perjuicio del consumidor, pueden llegar a ser declaradas abusivas.

3. Imposición unilateral:

Las cláusulas abusivas suelen incorporarse a contratos predispuestos por la entidad financiera. El consumidor, necesitado del préstamo para adquirir una vivienda o financiar una operación económica, se limita en muchas ocasiones a aceptar un documento cuyo contenido no ha podido realmente negociar. La combinación entre contratación hipotecaria y condiciones generales constituye uno de los escenarios donde con mayor facilidad aparecen situaciones de abuso, debido a la evidente asimetría de información existente entre ambas partes. Esta desigualdad informativa explica buena parte de los conflictos que posteriormente terminan resolviendo los tribunales.

Las principales cláusulas y prácticas bancarias abusivas según la jurisprudencia más reciente.

La Sentencia del Tribunal Supremo 406/2012, de 18 de junio de 2012, comenzó a perfilar el concepto moderno de transparencia contractual. Aquella resolución sentó las bases doctrinales que posteriormente servirían para analizar las condiciones generales utilizadas por las entidades financieras en los préstamos hipotecarios. Aunque todavía no había alcanzado la notoriedad de años posteriores, supuso un paso decisivo en la evolución jurisprudencial.

Si existe una resolución que marcó un punto de inflexión en el Derecho bancario español, esa fue la Sentencia del Tribunal Supremo 241/2013 de 9 de mayo de 2013 sobre las cláusulas suelo. El Tribunal Supremo fundamentó la nulidad en la falta de transparencia de aquellas cláusulas y no en un control material del contenido económico del contrato. Este razonamiento supuso una auténtica revolución. A partir de entonces dejó de ser suficiente que una cláusula estuviera formalmente incorporada al contrato. Era necesario demostrar que el consumidor había podido comprender efectivamente su funcionamiento y sus consecuencias antes de contratar.

1.- Gastos hipotecarios.

Uno de los ámbitos donde con mayor claridad puede apreciarse la evolución del Derecho bancario es el relativo a los gastos de constitución de la hipoteca. El punto de partida se sitúa en la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre de 2015, que declaró abusiva la cláusula que imponía indiscriminadamente al prestatario todos los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario, al amparo del entonces artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Aquella resolución abrió una etapa de enorme litigiosidad. La cuestión ya no consistía únicamente en determinar si la cláusula era abusiva, sino también en fijar qué gastos debían ser restituidos al consumidor y en qué proporción.

Posteriormente, y para aclarar dicha cuestión en torno al reparto de los gastos hipotecarios, se dictó la Sentencia del Tribunal Supremo 49/2019 de 23 de enero de 2019 que estableció el reparto de los gastos hipotecarios tras declarar la abusividad. En consecuencia, tendrían que restituirse al consumidor el 100% de los gastos de registro de la propiedad, el 50% de los gastos de notaría, el 50% de los gastos de gestoría y se mantuvo la exclusión del impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

La cuestión de la restitución de gastos no quedó definitivamente resulta con la Sentencia del Tribunal Supremo de 2019, teniendo que pronunciarse la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020 (CaixaBank), donde muestra su disconformidad con la moderación del 50% de los gastos de notaria y gestoría. Dicha sentencia establece que lo que le tendría que restituirse son todos los gastos siempre que con la Ley supletoria no fueran aplicables directamente al consumidor.

Tras ello, el Tribunal Supremo en su Sentencia nº 457/2020, de 24 de Julio de 2020 mantuvo su criterio respecto de la notaría, aunque reconoció la devolución íntegra de los gastos de gestoría y tasación.

Por tanto, en la actualidad se conceden el 100 % Registro, 100 % Gestoría, 100 % Tasación, 50 % Notaría, sin restitución del impuesto AJD.

Sin embargo, surgió el siguiente debate, ¿Cuánto tiempo disponía el consumidor para reclamar estos gastos? Es decir, ¿Cuál es el plazo de prescripción?

Aquí se comienza a disociar entre dos acciones distintas: la acción de nulidad, que combate la validez de la cláusula cuya acción es imprescribtible y la acción restitutoria, dirigida a recuperar las cantidades indebidamente pagadas para la cual prescribe a los cinco años. Pero, para esta segunda acción, ¿Cuándo comenzaría la prescripción?

En las Sentencias dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha venido validando el plazo en la acción restitutoria, siempre que el inicio del plazo de prescripción no perjudique la acción de nulidad de cara a la restitución. Así pues, se dictó por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea la Sentencia banco Santander de 13 marzo 2020, donde da validez a esta disociación entre las dos acciones. Poco después de dictó también por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea la sentencia de 24 diciembre de 2021 donde deja claro que el inicio de la prescripción para la acción de restitución no era posible respecto del día del pago de los gastos.

En este contexto, el Tribunal Supremo tenía dos opciones, optar por el inicio del plazo de la acción de restitución desde el día de la firmeza de la sentencia que declare la nulidad, o como opción alternativa, optar por el inicio del plazo de la acción de restitución desde el día que se dictó la Sentencia del Supremo de 2019. Esta cuestión se plantea al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, mediante Auto de 22 de junio de 2021. Así pues, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su sentencia de 25 abril de 2024 declara que de las dos opciones, tendría que ser el de la firmeza de la sentencia de gastos, pero admite la posibilidad que sea anterior a esta siempre que pruebe la entidad bancaria, que el consumidor conoció o pudo conocer el carácter abusivo.

Así pues, el Tribunal Supremo dicta la sentencia 587/2024 de 14 junio 2024, donde establece que el diez a quo, o plazo de inicio de la acción, comenzaría en la fecha de la sentencia que declare la nulidad de la cláusula, en el momento que esta fuera firme. A partir de ahí el consumidor tendría 5 años para reclamar la restitución. No obstante, abre la posibilidad de acreditar por parte de la entidad bancaria que el consumidor conocía la abusividad de la citada cláusula, como por ejemplo, entendemos cuanto este hubiera presentado una reclamación extrajudicial. En este caso, el plazo comenzaría con la presentación de dicha reclamación previa.

2.- Comisión de apertura: un debate todavía abierto.

Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 no existía una regulación específica de esta comisión, sino una normativa sectorial basada en la transparencia bancaria que exigía que únicamente pudieran cobrarse servicios efectivamente prestados y correctamente informados al cliente. La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario modificó este panorama al establecer que la comisión de apertura tiene un devengo único y engloba los gastos derivados del estudio de solvencia y de la formalización del préstamo.

La Sentencia del Tribunal Supremo 44/2019 de 23 de enero de 2019, niega el carácter abusivo de la comisión de apertura en préstamos hipotecarios de vivienda, ya que lo considera un gasto necesario. Tampoco entra en justificar el importe de dicha comisión, al considerar que es un precio libre de mercado. Considera que se trata de una cláusula de precio y por tanto, no es posible controlar la abusibidad salvo que no fuera transparente.

Posteriormente, se dicta la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 julio 2020 Caixabank, donde se establece que la comisión de apertura no es una cláusula de precio, y por tanto, se puede valorar. Habrá que evaluar el contenido caso por caso. También se dicta la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 marzo 2023 donde delimita que la cláusula de comisión de apertura no es el objeto principal del contrato, dejando claro que todas las cláusulas del contrato con consumidores tienen que pasar el filtro de la transparencia. Considera que puede ser abusiva si es manifiestamente desproporcionada con respecto a los servicios prestados.

En consecuencia, el Tribunal Supremo dicta dos sentencias, la sentencia nº 816/2023 de 29 mayo 2023 y posteriormente la sentencia nº 964/2025, 17 de Junio de 2025 , donde se examinan los criterios del TJUE y la proporcionalidad del importe. Se considera que una clausula del 0,65% del capital no es desproporcionada (en ese momento el mercado ofrecía este tipo de cláusulas entre el 0,25 y 1,50% del importe del préstamo), terminando por remitirse en la actualidad a los criterios del banco de España.

3.- Cláusula IRPH.

Lejos de encontrarnos ante una cuestión definitivamente cerrada, las Sentencias del Tribunal Supremo 1590/2025 y 1591/2025 mantienen la necesidad de realizar un examen individualizado de cada contrato. En particular, dichas resoluciones distinguen entre el control de transparencia y el control de abusividad, analizando separadamente ambos requisitos.

Asimismo, se destacó que, no resulta imprescindible entregar al consumidor el histórico completo del índice de IPRH para superar el control de transparencia, siempre que haya recibido la oferta vinculante, el folleto informativo y la TAE inicial, pudiendo además acceder a la información pública sobre la evolución del índice. Si el consumidor puede acceder a la información de IRPH ya se va a considerar transparente. La valoración de la eventual abusividad debería efectuarse atendiendo a las circunstancias existentes en el momento de celebración del contrato y no a la evolución posterior del mercado, como así remarca la Sentencia del Tribunal Supremo 1591/2025, al considerar que debe valorarse la abusividad en la fecha que se firma el contrato.

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario: un nuevo modelo de protección del consumidor.

La experiencia acumulada tras años de litigiosidad bancaria puso de manifiesto que la protección del consumidor no podía limitarse a resolver conflictos una vez firmado el contrato. Era necesario actuar antes. Con esa finalidad nació la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que introdujo un nuevo modelo basado en la prevención, la transparencia y el fortalecimiento de la información precontractual. Esta norma responde directamente a los abusos detectados durante la crisis económica y convierte la fase previa a la contratación en un momento decisivo para garantizar que el consumidor conoce realmente el alcance del préstamo hipotecario que va a suscribir. El objetivo de la Ley no consiste únicamente en reducir la litigiosidad, sino en evitar que el consumidor llegue a contratar sin comprender las consecuencias económicas y jurídicas de la operación.

La información debe facilitarse con la suficiente antelación para que pueda analizarla, compararla con otras ofertas y, en su caso, decidir libremente no contratar. La transparencia exige no solo información suficiente, sino también información tempestiva, es decir, proporcionada con la antelación necesaria para influir realmente en la formación de la voluntad contractual.

El papel del notario: mucho más que autorizar una escritura.

Tradicionalmente se ha identificado al notario con la mera autorización de escrituras públicas, sin embargo, la evolución legislativa y jurisprudencial ha ampliado considerablemente esta función. El notario ya no desarrolla una simple labor formal de documentación del negocio jurídico, su intervención persigue garantizar el equilibrio entre las partes, verificar el cumplimiento de los deberes de información y ofrecer un asesoramiento imparcial al consumidor antes de la firma del contrato.

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario introdujo un mecanismo novedoso: el acta notarial previa de transparencia. Lejos de ser un mero trámite burocrático, esta actuación pretende comprobar que la entidad financiera ha cumplido correctamente con sus obligaciones de información y que el prestatario ha tenido la oportunidad de comprender el contenido del contrato. El acta requiere un auténtico trabajo de asesoramiento individualizado y no puede reducirse a una simple formalidad administrativa. El consumidor dispone así de un espacio específico para formular preguntas, solicitar aclaraciones y conocer con precisión las consecuencias de cada una de las cláusulas del préstamo.

La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario incorpora precisamente esa exigencia mediante los artículos 14 y 15, que regulan el procedimiento de información precontractual y el control notarial de transparencia. El objetivo es que el consumidor pueda:

Leer toda la documentación con calma.
Comparar ofertas de distintas entidades.
Solicitar aclaraciones.
Resolver dudas jurídicas o económicas.
Decidir libremente si desea continuar con la operación.

Solo así puede hablarse de un consentimiento verdaderamente informado, existiendo en su caso, una especie de derecho de desistimiento para el consumidor, teniendo la posibilidad de interrumpir el proceso de formación de la voluntad contractual antes de la firma definitiva. Es decir, el consumidor dispone del tiempo necesario para analizar la documentación y decidir libremente si desea continuar o no con la contratación del préstamo hipotecario. Esta precisión resulta importante porque pone de manifiesto que la finalidad de la Ley es evitar decisiones precipitadas y reforzar la libertad contractual del consumidor.

Pero, ¿El acta de transparencia elimina futuras reclamaciones? Por una parte, un correcto proceso de información reduce considerablemente el riesgo de futuras controversias, sin embargo, ello no significa que toda reclamación quede automáticamente excluida. La finalidad de la Ley consiste en proteger simultáneamente dos valores igualmente relevantes: la protección efectiva del consumidor y la seguridad jurídica de las operaciones financieras.

La filosofía de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario consiste en desplazar la protección del consumidor hacia la fase precontractual, en lugar de confiar exclusivamente en que los tribunales corrijan posteriormente los abusos. Con ello, el legislador pretende evitar que esos abusos lleguen siquiera a producirse. Este cambio de enfoque representa una de las principales transformaciones del Derecho bancario moderno y demuestra que la transparencia ya no constituye únicamente un requisito formal, sino un verdadero principio estructural de toda la contratación con consumidores.

No obstante, la experiencia demuestra que, incluso con este nuevo marco normativo, siguen existiendo controversias sobre cláusulas contractuales, gastos hipotecarios, IRPH, comisiones y otras condiciones generales que continúan llegando a nuestros tribunales. Por ello, el asesoramiento jurídico especializado sigue siendo imprescindible para analizar cada contrato de forma individual y determinar si existen cláusulas susceptibles de ser declaradas nulas.

¿Quién tiene realmente la condición de consumidor?

La protección frente a las cláusulas abusivas exige, como presupuesto básico, que quien contrata tenga la condición jurídica de consumidor. El concepto de consumidor se encuentra regulado en el artículo 3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios pero la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario se refiere exclusivamente a personas físicas. Surge aquí otro debate.

No obstante, lo verdaderamente determinante no es únicamente quién solicita el préstamo, sino la finalidad para la que se concede para que quede amparado por la protección que se da al consumidor. Ya el Tribunal Supremo en 2024 establecía que lo determinante para considerar la condición de consumidor era determinar la finalidad del préstamo hipotecario. Aunque este concepto parece claro, se siguen teniendo algunas dudas.

Por ejemplo, se discutía sobre el concepto de consumidor de persona física, que pide un préstamo para ayudar a su hija a montar una farmacia en un futuro. El Tribunal Supremo determina que en este caso, sí se ostenta la condición de consumidor. Otro ejemplo, nos lo encontramos cuando una persona física solicita un préstamo y destina parte a su negocio y parte personal. Para este caso el Tribunal Supremo establece que depende del porcentaje que se destine a uno u otro, tendrá la consideración de consumidor o no. Por tanto, cuando el préstamo persigue simultáneamente finalidades personales y profesionales, será necesario analizar cuál de ellas resulta predominante para determinar el régimen jurídico aplicable.

La reclamación previa: un trámite cada vez más relevante.

Antes de acudir a los tribunales conviene valorar la presentación de una reclamación previa frente a la entidad financiera. Para esta reclamación previa, es completamente recomendable contar con asesoramiento de un abogado. El artículo 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil, refuerza la importancia de esta fase previa y fija un plazo de un mes para que la entidad bancaria responda al consumidor. Es necesario matizar que, cuando lo que se pretende es obtener la declaración de nulidad de una cláusula abusiva, no resulta adecuado dirigir la reclamación al Banco de España, ya que dicho organismo carece de competencia para declarar el carácter abusivo de las cláusulas contractuales. La reclamación debe dirigirse, en primer término, a la propia entidad financiera y, en su caso, hacerse valer posteriormente ante los tribunales.

¿Cuándo conviene consultar con un abogado especializado?

No todas las cláusulas de un contrato son abusivas. Tampoco toda discrepancia con una entidad financiera o una empresa dará lugar automáticamente a una reclamación judicial con posibilidades de éxito. Precisamente por ello resulta imprescindible realizar un estudio individualizado de cada contrato. Un abogado especializado en Derecho Bancario puede analizar, entre otras cuestiones:

si la información precontractual fue suficiente;
si la cláusula supera el control de transparencia;
si existe un desequilibrio relevante entre las partes;
si la jurisprudencia más reciente permite ejercitar una reclamación;
y cuáles son las cantidades que, en su caso, podrían recuperarse.

Aunque muchas reclamaciones nacen una vez firmado el contrato, el mejor momento para proteger los derechos del consumidor sigue siendo antes de contratar. Revisar previamente un préstamo hipotecario, o un contrato con una empresa, a pesar del gasto del abogado, ayuda a comprender el alcance de sus cláusulas y recibir asesoramiento independiente puede evitar conflictos futuros y proporcionar la tranquilidad necesaria para adoptar una decisión plenamente informada. Siempre recordamos desde nuestro Bufete que, es más económico contratar previamente a un abogado para evitar un conflicto, que contratarlo una vez que el conflicto se produce.

Cuando ello no ha sido posible y el contrato ya contiene condiciones potencialmente abusivas, el ordenamiento jurídico ofrece mecanismos para solicitar su nulidad y reclamar, en su caso, la devolución de las cantidades indebidamente abonadas. Por ello, conocer los propios derechos constituye siempre el primer paso para hacerlos valer. Si tienes algún problema, nuestros abogados especialistas en consumo de Sevilla, Huelva, y España en general podrían ayudarte. Consulta los precios de la primera consulta.

En Bufete de Abogados Giraldillo estudiamos cada caso de forma personalizada, analizando la documentación contractual, la información precontractual facilitada por la entidad financiera o empresa y la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea para valorar la viabilidad de cada reclamación. Un asesoramiento especializado puede marcar la diferencia entre renunciar a un derecho o ejercerlo con las máximas garantías.