La creciente internacionalización de las relaciones familiares y patrimoniales plantea desafíos relevantes para los sistemas jurídicos nacionales. Los matrimonios entre personas de distinta nacionalidad, celebrados en el extranjero o bajo un régimen económico no coincidente con el español, son cada vez más frecuentes, especialmente en el contexto europeo. Ello tiene una incidencia directa en el tráfico jurídico inmobiliario: la adquisición, transmisión o gravamen de bienes inmuebles por cónyuges sujetos a regímenes económicos foráneos exige determinar el régimen aplicable y garantizar que dicha información quede reflejada adecuadamente en el Registro de la Propiedad.
Cuando un matrimonio extranjero compra, vende o hereda un inmueble en España, el primer obstáculo con el que suele encontrarse es el régimen económico matrimonial aplicable. No se trata de un detalle menor ya que del régimen matrimonial dependerá quién es el dueño del bien, si es necesario o no el consentimiento del otro cónyuge y cómo se inscribirá la propiedad en el correspondiente Registro de la Propiedad.
¿Qué ley se aplica a mi matrimonio?
En España, el Código Civil (art. 9.2 y 9.3) y el Reglamento europeo 2016/1103 determinan qué ley rige el régimen matrimonial económico. Pero no siempre es evidente: ¿Es la ley del país donde te casaste? ¿La de tu nacionalidad? ¿La del país donde resides ahora? La respuesta depende de cuándo y dónde contrajiste matrimonio, si firmaste capitulaciones y si tu país forma parte o no de la UE. Habrá que estudiar el caso.
¿Por qué es importante para el Registro de la Propiedad?
Al comprar o vender un inmueble en España, el Registro necesita saber quién es el verdadero titular. Y para ello no basta con el contrato de compraventa: es necesario acreditar el régimen económico del matrimonio.
Si se trata de un régimen extranjero, normalmente hay que aportar:
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Certificado o documento que acredite el régimen (a menudo emitido en el país de origen).
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Traducción oficial y, en su caso, Apostilla de La Haya.
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A veces incluso prueba del contenido del derecho extranjero, para que el registrador pueda calificar el título.
El principio de titulación pública (art. 3 LH) exige que todo acto inscribible se formalice en escritura pública u otro documento hábil. Cuando intervienen cónyuges sujetos a un régimen extranjero, el notario debe hacer constar en la escritura:
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El régimen económico aplicable, con referencia a la ley extranjera.
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La forma en que dicho régimen incide en el acto (consentimiento de ambos cónyuges, atribución de bienes, etc.).
El registrador, por su parte, ejerce un control de legalidad limitado, calificando la suficiencia de la documentación aportada y la congruencia entre el régimen declarado y el acto inscrito. No se le exige verificar el contenido sustantivo de la ley extranjera, pero sí que exista una acreditación formal suficiente.
En la práctica, la falta de prueba del régimen suele derivar en calificaciones negativas, si bien la DGSJFP ha admitido soluciones intermedias: inscripciones con advertencia (cuando existe certeza suficiente sobre el régimen) o condicionadas a la posterior aportación de la prueba.
Es necesario y conveniente contratar un abogado especialista en compraventas, ya que a pesar de que pagues por el piso, podrás encontrarte en una situación muy problemática al no poder inscribirse.
Los principales problemas que surgen.
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Documentos incompletos o sin validez en España.
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Desconocimiento del régimen aplicable, sobre todo cuando los cónyuges han vivido en distintos países.
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Plazos y costes para obtener certificados o legalizaciones en el país de origen.
¿Cómo se puede simplificar?
La intervención de abogados especializados es clave. Ellos pueden:
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Determinar de manera segura qué ley se aplica a tu matrimonio.
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Preparar la documentación necesaria para que la notaría y el Registro la acepte.
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Evitar que una compraventa se retrase por problemas con la titularidad.
Conclusión
Si eres extranjero y vas a comprar, vender o heredar un inmueble en España, es necesario acreditar correctamente tu régimen matrimonial, al igual que revisar punto por punto el contrato de compraventa. Contar con uno de nuestros abogados especialistas en compraventas de Sevilla puede ahorrarte tiempo, dinero y problemas. Cada caso es único, y anticiparse a estas cuestiones es la mejor forma de garantizar que tu inversión en España esté segura. Contacta con nosotros.
