Introducción: ¿Qué es la interrupción del tracto sucesivo y por qué importa?

En el Registro de la Propiedad existe un principio esencial: el tracto sucesivo. Esto significa que para inscribir un derecho sobre una finca, debe demostrarse la cadena de transmisión: es decir, que quien transmite fue también titular, mediante documento registrable, de quien le precedía, hasta llegar al último titular inscrito. Cuando hay transmisiones intermedias que no se han inscrito, la cadena se “rompe”; esto es lo que se denomina interrupción del tracto sucesivo.

Esta interrupción puede causar diversos problemas:

Dificultad o imposibilidad de inscribir la propiedad correctamente a nombre del poseedor actual.
Riesgo de inseguridad jurídica frente a terceros que consultan el Registro.
Problemas para vender, hipotecar o realizar cualquier acto que exija titularidad registral clara.

El expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo: marco legal.

El mecanismo legal que permite corregir esta situación es el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, regulado por el artículo 208 de la Ley Hipotecaria. La finalidad del expediente de dominio, es generar un título formal que permita obtener la inscripción en aquellos casos en los que exista una interrupción del tracto que no puede ser subsanada mediante la presentación de los sucesivos títulos que han quedado al margen de Registro. Algunas ideas clave:

Es un acto de jurisdicción voluntaria, que se tramita ante notario, no por vía judicial ordinaria (salvo oposición). Lógicamente, es necesario un abogado que te realice y te asesore en todos los trámites.
Su finalidad es generar un título formal que pueda inscribirse en el Registro, cuando existe una interrupción del tracto que no puede subsanarse mediante los títulos existentes.

Requisitos esenciales del expediente notarial de reanudación del tracto sucesivo

Para que el expediente prospere, es necesario cumplir con varios requisitos formales y materiales. A continuación, los principales:

Requisito	Naturaleza	Qué exige / ejemplos
Que existan transmisiones intermedias no inscritas	Material	Título de adquisición del promotor y los transmisores intermedios (cuando se conozcan) que justifiquen la cadena hasta el titular registral. Si no todos los eslabones constan en documento público, se admiten documentos privados, notoriedad, etc.
Que haya verdadera interrupción del tracto	Legal	No basta que haya dificultad, sino que efectivamente entre el último inscrito y el promotor existan transmisiones intermedias que no han sido registradas. Si el promotor adquiere directamente del titular registral o de todos sus herederos, no hay interrupción.
Justificación de la dificultad extraordinaria, si es el caso	Material / probatorio	Cuando las transmisiones intermedias podrían formalizarse, pero hay circunstancias que hacen muy difícil su aportación (por ejemplo que los otorgantes estén fallecidos, no se localicen, haya pluralidad sucesoria, etc.). Esa dificultad debe manifestarse en el acta.
Notificación / citación adecuada de los titulares registrales y causahabientes	Formal	Se debe notificar al titular registral actual o, si consta fallecimiento, a los herederos. Si la inscripción registral cuya intervención se requiere tiene menos de 30 años, la notificación será personal; si más de 30 años, puede admitirse notificación nominal y por edictos, en su caso.
Documentación adecuada	Mixta	Título de propiedad (público o privado, según el caso), certificación catastral descriptiva y gráfica, documentos de los titulares intermedios, relación registral de inscripciones vigentes, certificados y otra prueba que fundamente la petición.

¿ En qué te ayudan nuestros Abogados? Procedimiento paso a paso:

Aquí un esquema de cómo suele transcurrir el expediente, poniendo especial cuidado en los puntos críticos:

Promotor del expediente: quien cree tener derecho de dominio de la finca (aunque no conste inscrito). Debe aportar documentación que justifique su adquisición. Nosotros te indicamos que documentación exacta y dónde conseguirla para el caso de que contrates el asunto con nosotros.
Acta inicial notarial:
- Una vez que tengamos toda la documentación, te acompañamos a notaría e iniciamos todos los trámites.
- Se redacta por el notario de donde radica la finca (o alguno colindante) un acta de inicio, a petición del abogado.
- En ella se describen la finca, la última inscripción registral, y todas las demás inscripciones o derechos vigentes sobre la finca. Se acompaña la documentación que el promotor tiene.
Certificación registral: El notario solicita al Registro una certificación literal de todas las inscripciones vigentes para esa finca.
Notificaciones / citaciones:
- A titular registral actual o sus herederos.
- A titulares intermedios si se conocen.
- A otros que puedan tener interés o derechos sobre la finca (carga, poseedores efectivos, catastro, etc.).
- Si la inscripción más reciente tiene menos de 30 años: notificación personal; si más, posibilidad de edictos.
Acta final:
- Si no hay oposición: se extiende un acta de terminación del expediente, en la que se declara que procede la inscripción del título del promotor. Lo que se remite al Registro de la Propiedad para su calificación e inscripción.
- Si hay oposición o alguien no comparece: hay cierre del expediente notarial, dejando constancia, y se abre la vía judicial declarativa. También te llevamos esta vía judicial para poder ejercitar tus derechos.
Calificación registral: El registrador examina si todo el expediente cumple los requisitos formales y materiales. Puede denegar la inscripción si encuentra defectos: falta de interrupción real del tracto, documental insuficiente, defectos en las notificaciones, etc. Si la registra de forma positiva, el expediente habrá concluido, con la ayuda de los abogados expertos en herencias en Sevilla, la propiedad ya estaría a tu nombre.

Jurisprudencia, doctrina y decisiones recientes que conviene conocer

Algunos ejemplos o puntos que han sido focales en las resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) y en registradores:

Se interpreta de forma restrictiva el supuesto de interrupción: no se admite expediente de reanudación cuando el promotor es causahabiente del titular registral, sin que haya transmisiones intermedias que justifiquen la interrupción.
Se exige justificación clara de la dificultad extraordinaria cuando los documentos intermedios no existen o no pueden obtenerse. Solo con esa justificación puede admitirse la reanudación en casos que no son “clásicos”.
Caso de la Resolución de 11 de marzo de 2024 de la DGRN: un acta de reanudación fue rechazo por parte del registrador por considerar que no existía interrupción del tracto ni estaban suficientemente acreditados los títulos por los que la transmitente última de una participación indivisa había adquirido su derecho.

Ventajas y riesgos del expediente notarial de reanudación del tracto sucesivo.

Ventajas:

Permite una solución menos costosa, más rápida y menos formal que la vía judicial ordinaria.
Brinda seguridad jurídica al titular real que no aparece como tal en el Registro, permitiéndole inscribir la finca, disponer de ella, obtener financiación, y evitar litigios con terceros.
Facilita regularizar la situación registral y catastral de la finca.

Riesgos / limitaciones:

El proceso puede fracasar si no se cumplen los requisitos estrictos: por ejemplo, si no se prueba la interrupción, o si los documentos intermedios faltan y no se justifica la imposibilidad de aportarlos.
Siempre existe riesgo de oposición, bien del titular registral, bien de herederos, bien de terceros interesados, lo que puede llevar al procedimiento judicial.
Dependiendo de cómo haya quedado inscrita la finca, pueden surgir controversias sobre cargas, falsedad documental, etc.

Cómo te ayudan nuestros abogados especialistas en herencias en Sevilla:

Si estás en una situación en que la finca que posees no aparece inscrita a tu nombre, o aparece a nombre de alguien que ya no tiene la realidad del derecho (por herencia, sucesiones, transmisiones intermedias no inscritas…), nuestros abogados expertos en herencias en Sevilla pueden:

Analizar toda la documentación disponible (compraventas, testamentos, escrituras, particiones, certificados de defunción, catastro, etc.).
Identificar si realmente hay interrupción del tracto y si concurren los requisitos para un expediente notarial de reanudación del tracto.
En caso de que el expediente notarial no sea viable (por ejemplo: promotor es causahabiente sin transmisiones intermedias, o falta de posibilidad de justificar la cadena), plantear la vía judicial pertinente (juicio declarativo, reclamaciones, etc.).
Preparar el expediente notarial: redacción del acta de inicio, verificación registral, diseño de las notificaciones y citaciones, coordinación con el Registro de la Propiedad, etc.
Asesorarte sobre los costes, plazos, impuestos aplicables, riesgos, y opciones alternativas si surgen oposiciones o dificultades.

Conclusión

El expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo es una herramienta muy útil y flexible para corregir irregularidades registrales derivadas de transmisiones intermedias no inscritas, siempre que se cumplan los requisitos legales con precisión. Es uno de esos procedimientos en los que la preparación documental y la estrategia son fundamentales. No todos los casos sirven, pero en muchos situaciones reales permite al promotor regularizar su derecho, conseguir la inscripción, y evitar los litigios y trastornos que conlleva una titularidad no inscrita. Nuestros abogados especialistas en herencias y compraventas pueden ayudarte, si bien, es un trámite costoso, el éxito es tener a tu nombre un bien inscrito que no podías tenerlo con anterioridad.